Nel momento in cui si sceglie di effettuare una ristrutturazione, ammodernare la casa o effettuare interventi di manutenzione, è importante essere a conoscenza delle possibili detrazioni ed agevolazioni fiscali.
I regimi di IVA
Per quanto riguarda l’agevolazione per lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria ci sono dei regolamenti specifici sull’applicazione dell’Imposta sul Valore Aggiunto che dipendono dal tipo di intervento edilizio.
Sulle prestazioni di servizi relativi a interventi di manutenzione, ordinaria e straordinaria, realizzati su immobili residenziali, è previsto un regime agevolato, che consiste nell’applicazione dell’Iva ridotta al 10%.
Le cessioni di beni restano assoggettate all’aliquota Iva ridotta, solo se la relativa fornitura è posta in essere nell’ambito del contratto di appalto.
In un documento dell’agenzia delle entrate però leggiamo:
“Tuttavia, quando l’appaltatore fornisce beni di valore significativo, l’aliquota ridotta si applica ai predetti beni soltanto fino a concorrenza del valore della prestazione considerato al netto del valore dei beni stessi. Tale limite di valore deve essere individuato sottraendo dall’importo complessivo della prestazione, rappresentato dall’intero corrispettivo dovuto dal committente, il valore dei beni significativi. I beni significativi sono stati espressamente individuati dal decreto 29 dicembre 1999.“
ESEMPIO
Costo totale dell’intervento 10.000 euro, di cui:
- per prestazione lavorativa 4.000 euro
- costo dei beni significativi (per esempio, rubinetteria e sanitari) 6.000 euro.
Su questi 6.000 euro di beni significativi, l’Iva al 10% si applica solo su 4.000 euro, cioè sulla differenza tra l’importo complessivo dell’intervento e quello degli stessi beni significativi (10.000 – 6.000 = 4.000). Sul valore residuo (2.000 euro) l’Iva si applica nella misura ordinaria del 22%.
Per “beni significativi” si intende:
• Ascensori e montacarichi
• Infissi esterni e interni
• Caldaie
• Video citofoni
• Apparecchiature di condizionamento e riciclo dell’aria
• Sanitari e rubinetteria da bagni
• Impianti di sicurezza.
Su questi beni detti “significativi”, quindi, l’aliquota agevolata del 10% si applica solo sulla differenza tra il valore complessivo della prestazione e quello dei beni stessi.
Non si può applicare l’Iva agevolata al 10%:
• Ai materiali o ai beni forniti da un soggetto diverso da quello che esegue i lavori
• Ai materiali o ai beni acquistati direttamente dal committente
• Alle prestazioni professionali, anche se effettuate nell’ambito degli interventi finalizzati al recupero edilizio
• Alle prestazioni di servizi resi in esecuzione di subappalti alla ditta esecutrice dei lavori. (In tal caso, la ditta subappaltatrice deve fatturare con l’aliquota Iva ordinaria del 22% alla ditta principale che, successivamente, fatturerà la prestazione al committente con l’Iva al 10%, se ricorrono i presupposti per farlo.)
Per quanto riguarda invece lavori di restauro, risanamento conservativo e ristrutturazione la legislazione è diversa. Per tutti gli altri interventi di recupero edilizio è sempre prevista, senza alcuna data di scadenza, l’applicazione dell’aliquota Iva del 10%.
Si tratta, in particolare:
A. Delle prestazioni di servizi dipendenti da contratti di appalto o d’opera relativi alla realizzazione degli interventi di
a. Restauro
b. Risanamento conservativo
c. Ristrutturazione
B. Dell’acquisto di beni, con esclusione di materie prime e semilavorati, forniti per la realizzazione degli stessi interventi di restauro, risanamento conservativo e di ristrutturazione edilizia, individuate dall’articolo 3, lettere c) e d) del Testo Unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia, approvato con Dpr 6 giugno 2001, n. 380.
L’aliquota Iva del 10% si applica, inoltre, alle forniture dei cosiddetti beni finiti, vale a dire, quei beni che, benché incorporati nella costruzione, conservano la propria individualità (per esempio, porte, infissi esterni, sanitari, caldaie, eccetera). L’agevolazione spetta sia quando l’acquisto è fatto direttamente dal committente dei lavori, sia quando ad acquistare i beni è la ditta o il prestatore d’opera che li esegue.
Le detrazioni fiscali
La detrazione fiscale delle spese per interventi di ristrutturazione edilizia è disciplinata dall’art. 16-bis del Dpr 917/86 (Testo unico delle imposte sui redditi). Dal 1° gennaio 2012 l’agevolazione è stata resa permanente dal decreto legge n. 201/2011 e inserita tra gli oneri detraibili dall’Irpef.
La detrazione è pari al 36% delle spese sostenute, fino a un ammontare complessivo delle stesse non superiore a 48.000 euro per unità immobiliare. Tuttavia, per le spese effettuate dal 26 giugno 2012 al 30 giugno 2013, il decreto legge n. 83/2012 ha elevato al 50% la misura della detrazione e a 96.000 euro l’importo massimo di spesa ammessa al beneficio. Questi maggiori benefici sono poi stati prorogati più volte da provvedimenti successivi. Da ultimo, la legge di stabilità 2017 (legge n. 232 e pubblicata nella Gazzetta Ufficiale n. 297 del 21 dicembre 2016) ha prorogato al 31 dicembre 2017 la possibilità di usufruire della maggiore detrazione Irpef (50%), confermando il limite massimo di spesa di 96.000 euro per unità immobiliare. Dal 1° gennaio 2018 la detrazione dovrebbe tornare alla misura ordinaria del 36% e con il limite di 48.000 euro per unità immobiliare, anche se non è esclusa un’ulteriore proroga per stimolare il mercato edilizio ed immobiliare.
A prescindere dalla somma spesa per i lavori di ristrutturazione, la detrazione va calcolata su un ammontare complessivo non superiore a 10.000 euro e ripartita in 10 quote annuali di pari importo.
Infine, fino al 31 dicembre 2016 è prevista una detrazione più elevata per le spese sostenute per interventi di adozione di misure antisismiche su costruzioni che si trovano in zone sismiche ad alta pericolosità, se adibite ad abitazione principale o ad attività produttive.
Tra le principali regole e i vari adempimenti che negli ultimi anni hanno subito modifiche si segnalano, infine:
• L’abolizione dell’obbligo di invio della comunicazione di inizio lavori al Centro operativo di Pescara
• L’obbligo da parte di banche e Poste di operare una ritenuta dell’8% sui bonifici, come acconto dell’imposta sul reddito dovuta dall’impresa che effettua i lavori
• L’eliminazione dell’obbligo di indicare il costo della manodopera, in maniera distinta, nella fattura emessa dall’impresa che esegue i lavori
• La facoltà riconosciuta al venditore, nel caso in cui l’unità immobiliare sulla quale sono stati eseguiti i lavori sia ceduta prima che sia trascorso l’intero periodo di godimento della detrazione, di scegliere se continuare a usufruire delle detrazioni non ancora utilizzate o trasferire il diritto all’acquirente (persona fisica) dell’immobile
• L’obbligo per tutti i contribuenti di ripartire l’importo detraibile in 10 quote annuali; dal 2012 non è più prevista per i contribuenti di 75 e 80 anni la possibilità di ripartire la detrazione, rispettivamente, in 5 o 3 quote annuali
• L’estensione dell’agevolazione agli interventi necessari alla ricostruzione o al ripristino dell’immobile danneggiato a seguito di eventi calamitosi, se è stato dichiarato lo stato di emergenza.
Possono usufruire della detrazione sulle spese di ristrutturazione tutti i contribuenti assoggettati all’imposta sul reddito delle persone fisiche (Irpef), residenti o meno nel territorio dello Stato.
L’agevolazione spetta non solo ai proprietari degli immobili ma anche ai titolari di diritti reali/personali di godimento sugli immobili oggetto degli interventi e che ne sostengono le relative spese:
• Proprietari o nudi proprietari,
• Titolari di un diritto reale di godimento (esso sia usufrutto, uso, abitazione o superficie),
• Locatari o comodatari,
• Soci di cooperative divise e indivise,
• Imprenditori individuali (solo per gli immobili non rientranti fra i beni strumentali o merce),
• Soggetti indicati nell’articolo 5 del Tuir, che producono redditi in forma associata (società semplici, in nome collettivo, in accomandita semplice e soggetti a questi equiparati, imprese familiari), alle stesse condizioni previste per gli imprenditori individuali.
Ha diritto alla detrazione anche il familiare convivente del possessore o detentore dell’immobile oggetto dell’intervento, purché sostenga le spese e siano a lui intestati bonifici e fatture.
